[新聞] 財經觀察:英國房地產危機與救贖

次貸危機的沖擊屬於外部沖擊,對英國房市的打擊雖然猛烈,但相對來說是“短痛”,因為短期內英國房地產市場走勢仍受信貸條件影響。

uk-house-2014-9-14-01

房價上漲主動力源自供需

英國房價快速上漲的原因,主要來自於英國房產供給增加遠趕不上需求增加的速度。99-07年間英國房價增長波動幅度約為25%,而房屋新開工數量增長的波動幅度只有2.4%,表明隨著房價起伏,房屋供給相對平穩。同時英國人口老齡化和新增移民人口趨勢漸強,導致房產需求持續增長。持續的供需缺口支撐房價一路上行。

英國房價從90年代末起快速上漲,按英國Halifax指數、美國CS指數和德國房價指數計算,99年到07年房價見頂的9年間平均房價上漲了154%,而同期美國房價上漲了96%,德國房價只上漲了2.2%(剔除通脹因素),幾乎沒有增長。在此期間英國經濟持續發展,失業率不斷下降,通貨膨脹和利率都維持在較低水平。

2008年英國房地產市場價格下跌主要源於美國次貸危機的沖擊,從2007年8月以來,英國房價連續17個月下跌,市場交易量萎縮,直至房價企穩回升歷經23個月。房價自07年8月峰值到11年底下降了20%,而美國自06年7月峰值到09年二季度下降了33%。

作為房市景氣程度的先行指標,新開工數量增速在08年3月開始大幅下滑,比美國晚了8個季度,連續處於負值區間時長2個季度,也遠遠短於美國的14個季度。

銀行與地產唇亡齒寒

次貸危機的沖擊屬於外部沖擊,對英國房市的打擊雖然猛烈,但相對來說是“短痛”,因為短期內英國房地產市場走勢仍受信貸條件影響。

次貸危機波及英國資本市場,導致風險溢價提高,抵押貸款供應商的融資成本上升,造成抵押貸款供應短缺。英國銀行以個人住房抵押貸款為主的個人業務為主導,而公司類貸款占比較低,次貸危機爆發後由於信用環境惡化主要貸款銀行不斷調高貸款利率,同時提高首付比例,壓制信貸需求。

英國央行一系列的救市措施後,英國銀行系統得以穩定,流動性得以恢復,但是信貸緊縮導致房地產抵押貸款增速仍持續低迷,英國主要銀行發放貸款仍十分謹慎,加上經濟下滑信貸需求下降,2008年11月抵押貸款批準量只有97000筆,到2009年3月緩慢恢復到102000筆,而危機前平均每月有27萬筆。

英國的房產權分為永久產權(freehold)和租賃產權(leasehold)兩種,大多數都通過抵押貸款購得,通常期限為25年。自80年代起英國同樣經歷了抵押貸款證券化的過程,將抵押貸款打包出售給第三方金融機構,也成為08-09年金融危機的埋伏。

英國同樣也通過資產增值抵押貸款(Mortgage Equity Withdrawal),允許房主從房產升值中直接獲益,增加消費需求。相較於其他經濟體,英國的利率變化對消費支出有更強的影響,源於英國有相對更高的房屋擁有率,房產占家庭財富比重大。

利率變化直接影響未償抵押貸款價值,從而直接影響房屋權益值(房屋權益值=房產市場價-未償抵押貸款價值)。同樣房價下跌也會直接降低房屋權益值,因而房價變化會帶來較強的財富效應。英國的房地產市場和消費支出關系因此非常緊密。

英國央行基準利率自07年底快速下行,歷時15個月從5.75%調低至09年3月份的0.5%,意圖力挽狂瀾,09年一季度抵押貸款規模增速終於出現企穩回升。07年起信貸供給出現緊縮壓制房產需求,一季度HEW規模增速開始下行,8月份房價增速出現拐點,帶動消費支出增速下行,同步性非常明顯。

英國銀行業在金融危機期間表現出的脆弱性主要源自於過度依賴於貨幣批發市場融資。以北巖銀行為例,它並不是傳統的存款機構,而是通過在短期貨幣批發市場上融資並大量持有長期抵押貸款,也從事證券化抵押貸款的業務。2007年英國貨幣市場流動性出現緊縮,LIBOR和基準利差迅速擴大,直接導致了北巖銀行流動性枯竭。

北巖銀行的擠兌危機扭轉了英國央行猶豫不決的態度,開始幹預貨幣市場,前後經歷了數月時間。隨著危機擴大,英國央行不斷修正預期,並推出了一系列的救市計劃,但核心始終是緩解銀行系統流動性危機。

政府救市與快速恢復

英國央行和政府的救市可以分為四個階段。危機伊始政府猶豫是否要幹預貨幣利率。北巖銀行擠兌事件後進入第二階段,降低基準利率、向貨幣市場提供不同期限資金,國有化北巖銀行和布萊德福賓格裏銀行等。雷曼倒閉後進入第三階段,推出“達林計劃”,推動銀行系統重組,出臺重組法案。銀行系統得以穩定後,在2009年初進入第四階段,連推“APF”、“ABS”和“APS”,鼓勵銀行借貸,緩解信貸緊縮給實體經濟帶來的打擊。

雖然短期英國房地產市場走勢仍受信貸條件影響,長期來看英國房地產泡沫破裂後恢復較快,有三方面原因。

一是英國的人口結構使得住房需求有一定保證,而住房存在結構性供給不足,合力構成對房價的支撐。具體看,99-07年間英國房價增長波動幅度大約為25%,而房屋新開工數量增長的波動幅度只有2.4%,房屋供給相對平穩。同時隨著人口老齡化和新增移民人口趨勢的加強導致對房產需求持續增長。

二是英國房產開發商融資渠道多元化,除了從銀行間接融資外,還有債券和股權等渠道融資,可以承擔更高風險。另一方面,從銀行貸款結構來看,英國銀行以個人業務為主導,個人業務又以個人住房抵押貸款為主,開發貸款等公司類貸款占比較低,利於合理分配房地產開發市場風險。

三是英國政府雖然在危機發生初期同樣存在低估形勢嚴峻性的問題,隨著危機蔓延,在市場化的救助措施失效後,政府的表現相對轉向積極果斷。除了國有化破產金融機構、降息等措施應對流動性危機,政府也出臺政策為貸款市場註資緩解信用危機,刺激住房抵押貸款市場,雖效果不十分有效,但仍助力房地產市場企穩。

文字來源 騰訊財經

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